未來房價＝白菜價？

台灣人口老化、少子化、空屋率高，按照道理台灣人少了就應該房子沒人買，沒人結婚、沒人生小孩，少的需求價格應該會下跌，之後用白菜價應該就買得到，這個道理聽起來很正常，但那些有錢買房的人難道不知道嗎?

 

房價不是單看供需的問題

簡單的人口放緩並不代表每一個地方都是同時放緩，人口減少並不代表每一個地方都人口減少，有些地方人口還是急速上漲，有些地方你還是想進也進不了，有些地方人口增加，是因為其他地方人口流出的結果造成，以台灣為例，台灣人口有2,350萬人，北部地區就有1,070萬人口，差不多一般人口都在北部，雙北市就有660萬人，差不多 4個人之中就有1個人是雙北人，所以你說北部的需求高不高？

我們來看看人口老化、少子小、情況更嚴重的國家日本，日本人口是連續13年負增長的，日本有1.26億人，東京人口就有3,600萬，大概1/4人都在東京，而65歲的人口已經有3,588萬人，大概4個人之中就有一個是老人，日本是一個超老齡的社會人口，也是沒有增長的，根據日本不動產研究所製作的房屋價格指數，資料顯示：東京多維區二手公寓從2013年連續9年房屋價格一直上漲，日本新乘務銷售資料顯示：東京都會去新公寓的購買跟成交價，在這10年也是一直有上漲的趨勢，受到疫情影響，2021年的冬奧受到很大的衝擊，這一次冬奧財務損失，有機會達到4.5兆日元，雖然這一次日本經濟受到很嚴重的考驗，但在2021年4月，東京的房價已經超過泡沫經濟時期的房價，已經創下歷史新高，大部分到東京的人都是20~30歲的年輕人，也是要成家立業結婚生小孩的，都是有買房的需求，所以房價有些地方是會上漲，有些則是下跌，就像一些人口流出比較多的鄉村，他們人口比較少，要開一間醫院也是很困難，因為人口不足，要收回成本也是不容易，生活不便，就業機會比較少，也會導致人口流出，人口流出房價上漲的空間就會有限，所以未來的人口只會更細分，有些城市人口只有溢出，有些還是會大量移入。

大量移出人口的地方，房價是不是一定會下跌呢？

以台北市為例，台北市每年的人口都是大量減少的，去年就已經減少了4萬多人，但台北的狀況跟公司的問題是有點不同的，那是關係到很多心理層面，跟跟營銷層面的問題，買房子只要你能選好的，你絕對不會選壞的，台北的房子還是很多人想買的，其實很多人買不起，很多買在台北市的人都是金字塔頂端的人，現在台北市的房子就好像收藏品一樣，市場已經細分了，那已經不是供需的問題，那麼簡單的事情，其實越難得到的東西，大家就更想要。

在影響力這本書，其中一個章節，說到稀有性的問題，大部分人覺得，越難得到的東西，會比輕鬆得到的東西來得好，在國外就做了一個兩歲的實驗，分成兩段，先找一些小孩把兩個一樣好玩的玩具，一個放在一個透明隔板後面，一個放在透明隔板的旁邊，最後因為透明隔板沒有很高，小朋友都可以拿到兩個玩具，小朋友要拿到兩個玩具也沒有太大的難度，所以他們兩個玩具都會玩一下，沒有說對哪一個玩具有特別的興趣，但實驗的另外一段是把透明隔板弄得更高，這時候小孩要拿到更高透明隔板，擋住的玩具是更困難的，這時候大部分小朋友，都會先去挑戰，比較難拿到的玩具，他們會覺得越難拿到的玩具是越好玩的，實驗告訴我們一樣東西越難得到的話，我們就會覺得它是更好的。

市場營銷

所以為什麼今天台北市的新建案，每一個都打著很稀有的口號，能在台北市找到好一點的土地經商也會把它打造成非常稀有的產品，例如南港車站的世界名珠，建商砸大錢來打造，無論是工法、建材、建築團隊都是用最頂尖的，還可以耐陣7級，在台北市耐陣7級的房屋是沒太大必要的，但建商很清楚，在台北市蓋第一單價的住宅根本沒有市場，不然為何最大的建商寶佳集團很少出現在台北，因為他們蓋的都是平價的住宅，他們的市場定位在台北市根本不適合，所以看台北市的房價，是需要用市場營銷的角度去看，而不是單看它的供需問題。

不同市場賣不同的產品，就像車子，有越野車、休旅車、跑車、電動車都是不同的私分市場，有錢買藍寶堅尼的人根本就不多，所以它產量也不會太多，但它就是身份的象徵，所以買房子要買對地方是很重要的，那些沒有好工作 沒有好醫院，沒有好學校的地方，年輕人根本不會去，如果希望你的資產有更好的抗跌性，就應該避免選擇這種地區，因為買在這種地區，大部分還是以當地人、或者都市人退休度假自用為主，但這些地區的房價，因為通貨膨脹跟整體經濟成長影響，還是會有慢慢增長的狀況，因為台灣土地私有化的關係，很多基金還是很願意投入到房地產當中，所以別想太多房子會變成白菜價了！

在疫情後全球各國放水，已經達到22兆美元的規模，大家都知道錢只會越來越貶值，錢這種東西要印多少就有多少，現在在這個年代，你覺得印鈔票難，還是蓋房子比較難呢？