台灣房市會是下一個日本嗎？

很多人說台灣的房價之後會像日本一樣，早晚會大跌，但到底多少人對日本房價大跌的原因，有深入的了解，最近我做了很多的研究，希望可以透過一個簡單的說明，讓大家對未來房市的走勢，有一定程度的了解。

 

台灣之後會不會像日本一樣崩盤

最近很多人在談論加息，但除了加息會影響房市以外，還有很多因素，其實從90年代開始到現在，日本已經將近失去了30年，日本在這段時間GDP，一直維持在±2之間，日本在90年代GDP已經是差不多500萬億的規模，只要現在還是500多萬億左右，所以在這30年間的GDP一直沒太大的改變，經濟跟停滯是沒分別的，但日本目前還是第三大經濟體，日本的平均工資多年沒有漲，大概年收入400萬日元左右，東京會比較好，大約有600萬日元，日本的平均薪水沒太大的漲幅，GDP成長率也不高，所以物價相對比較穩定。日本有時甚至會出現通縮的情況，意思就是物價沒有漲反而是變便宜，所以為什麼最近10多年，很多人喜歡到日本旅遊，感覺出國到日本比在本國消費更便宜，這也是因為日本的經濟一直沒有增長的緣故造成的。

 

那為何日本一直沒有增長？

先從他們最繁榮的時光，說起二戰後日本作為美國，抵禦蘇聯影響的橋頭堡，因此受到了美國極大的經濟援助，美國也吸取了在二戰的時候德國的教訓，認為經濟發展，不僅可以防止日本再次出現軍國主義，並且可以防止共產主義，還有國內更新需求的關係，使日本的重工業復甦，在加上韓戰的爆發，以及日本戰後的重建，日本成為美軍軍用品生產，跟維收的基地，因此大量發展製造業與工業化，加上當時日本央行一系列的窗口指導政策，央行指定銀行，將貸款往哪裡走，貸多少也是央行指定的，央行引導產業避開競爭，扶持各領域的壟斷型公司，當時就打造了很多知名的公司 例如松下、日立、東芝、三菱都是在那時候出現的，當時日元便宜，而且匯率最穩定，所生產出來的商品也能賣出去。

隨著日本經濟的復甦，對美國貿易相差的加大，因為日本貨質量好，價格便宜，這樣導緻美國貨不好賣，因此日元升值呼聲增長，1983年美國反日情緒高漲，當時美國民眾還當街砸日本車，日本知道日元不可避免升值，直到1985年在美國政府的主持下，日本、德國、英國、美國和法國簽訂廣場協議共同速進，美元貶值，在廣場協議前還是1:240日元，到1987年的時候更是達到120日元，對1美元，兩年多日元就漲了一倍，在當時很多人說是美國強迫日本將日元，甚至其實日本也很樂於透過這次機會將日元國際化。

在1986年，由於美國降息，日本同步跟隨1986年日本，降息三次分別在1月、3月、4月利率從5%降到3.5%，貨幣寬鬆正式開始意思，就是就是市場上的錢越來越多，情況就像今天低息環境借貸成本低，大家也搶著借錢來買資產，最後在1986年11月、1987年2月，在美國的壓力下，日本再兩次降息，這次利率降到2.5%的超低水平，在短短的一年多裡面已經降息5次，導致經濟過熱的情況，然而在1987年開始，銀行也開始瘋狂尋找借款人來借錢，民間金融公司開始興起，他們向市民提供各種神奇的貸款，就好像百年貸（一百年期貸款）也是在那個時間出來的，在那個時候很多大學生都很容易借到錢，但是他們並沒有能力償還，在這個時候資產價格已經大幅上升，再加上銀行提供寬鬆的融資政策，就是因為這種火山加油的政策，讓資產價格一飛沖天。

大家可以想像一下，如果台灣目前房價大幅上漲之後，政府不打房，反而暫時再退出更好的貸款條件，例如零頭期款買房，這時候的房價不瘋狂上漲才怪，這個時候日本價格漲幅驚人。

根據統計 1986年，日本全國地價平均漲幅52.6%，東京上漲了120.4%，股市上升50%，在80~90年代的日本房價節節攀升，東京一個城市地價可以買下整個美國，這時的錢好像怎麼用也用不完，在紐約第5大道的名牌店裡面擠滿了日本人，日本人當年消費全球70%的奢侈品，甚至有些法國的百貨公司，對持有日本護照的遊客實行限購，有些商家甚至把金箔包在食物的外面，日本企業在海外的收購也越來越大手筆，三菱地產地產8.5億美元，買下洛克菲勒中心，51%的股權，SONY 34億美元買下哥倫比亞電影公司，松下60億美元，買下美國環球影業。

泡沫總會有結束的一天

民眾開始對這種經濟泡沫擔憂，希望政府能對這種不健康的狀況做出調控，這時候政府採取了一些調控措施，大幅加息與收緊信貸利息，在89年5月到90年8月，總共加了5次的利息，使得利率達到6%，比泡沫之前的利率更高，同時對房地產的貸款也變嚴謹，在1991年的時候也推出了房產稅，這個時候，在多重政策打擊下的房地產市場，終於崩潰了，1992年房市股市大跌，銀行借出去的房貸也很多收不回來，造成嚴重的壞漲，這時候銀行停止了所有的貸款，從此日本經濟跌到谷底，到今天影響還沒結束。

安倍上台後出了很多經濟刺激方案，央行也持續大放水，但它的成效是非常低的，日本還在一個低欲望的漩渦中一直徘徊，反觀這一兩年，各大量體比較大的工業國通脹率普遍偏高，但只有日本的通脹率依然維持在很低的水平，在日本很多人已經不再相信經濟會變好，因此大家都不敢花錢，商品一旦漲價民眾就不買單，這種情況出現之後，企業也不敢漲價，企業不能漲價，這不能獲得更大的利潤，這樣就導致更不能給員工加薪，所以為什麼日本一直維持在低欲望的社會，在日本的尼特族宅族和單身寄生族，這些人基本上沒什麼消費，他們一天的花費，大概是500~1000塊左右，他們吃便利店的食物已經可以過活了，日本已經出現了很多低欲望的年輕人，面對這種無欲無求的年輕人，政府也推出了很多方法刺激年輕人買房，比如flat35計劃，他提供了35年的長期貸款，利息低於2%，其實日本的房價還要比台灣低，但是大家都不想負債，所以日本還是很多年輕人不想買房。

看完日本的狀況，再看看台灣，台灣的GDP是很平穩的往上走的，我整理了幾個先進國家，大家可以參考一下他們GDP成長後，房價指數的變動。

日本在20年來GDP上漲19%，但房價指數下跌19.5%

台灣GDP上漲約219%，房價指數上漲了94.3％

美國GDP上漲，約47.3％，房價指數上漲約231.9％

英國GDP上漲，是27.9％，房價指數上漲，約303.6％

澳洲GDP上漲約75.4％，房價指數上漲約373.2％

德國GDP上漲約21.9％，房價指數上漲約74.1％

中國GDP上漲最厲害大約1207％，房價指數因為只有10年的資料，所以最近10年上漲約77.2％

香港GDP上漲約91.3％，房價指數上漲最厲害，大約上漲了392％

可以看到以上大部分的地方GDP成長之後，房價指數也同樣上漲的，只有日本是例外，但你想國家同樣面對人口老化、少子化的問題，雖然很多人是沒辦法享受經濟成長的成果，但是看看股市不斷的屢創新高，每天的財經消息不難看到，台灣很多企業是在正面成長中，今年的經濟成長率已經達到6.09%，是近11年來的新高。

為什麼很多人還是感受不到經濟成長

原因其實是因為資產價格上升是最快的，之後到物價，最後才是薪資上漲，而且因為疫情影響之下，市場上有K型複甦的趨勢，市場價格與金融市場不停創新高，但很多產業因為疫情而在受影響當中，例如旅館業、旅遊業、餐飲業等行業，這些產業還是沒有明確的複蘇跡象，這種情況應該還會維持一段時間，正是因為這種K型複甦會影響到利率上漲的問題，如果利率大幅上漲的話，這些原本在辛苦經營的行業會更難經營，所以政府要大幅加息會比較困難，美國也慢慢放出明年或者更早些時候會加息的消息，但為什麼美國遲遲不執行K型復甦，也是其中一個原因之一。

從歷史角度來看，降息的周期通常會比較急的，降息有可能一下子大降息來救市，但加息的周期是相對的平穩，通常加息是會慢慢的加上去，因為央行也不希望，市場一下子承受不了，畢竟政府是不希望看到房市突然一下子大幅下跌，因為當資產大幅下跌的時候，會造成很大部分人斷供，這些人的房屋需要被法拍，會造成銀行的嚴重壞賬，這樣也會影響到企業的貸款，所以還是要注意利率上漲的幅度，如果過猛過急的話就要注意了。

加息後房價會大跌？

當然只是其中一個影響房價的原因，加息房價會不會大跌還是要看很多因素，例如它慢慢一點點加跟一下子大幅度的加、短期內加很多次，這兩種狀況出來的結果會有很大差異的，就好像我跟你說吃安眠藥會死人的，拜託！吃一點點安眠藥，是讓你可以睡覺，吃大量的安眠藥你才會死，就像我之前說過，美國幾次加息後，股市反而是再創新高，所以看房視漲跌還是要看很多因素，例如政治因素、經濟因素、政府政策的因素是失業率、利率、匯率、通脹率，原物料漲幅等因素也是要注意的，就算日本經濟很差，但還是很多地區的房價在上漲的。

 

格林斯班曾經說過：

「泡沫是很難確定的，除非它破了」

其實房價高與低都是信心的問題，大家認為它值未來的經濟會更好、價格會更高的話，大家會願意買單，相反地，如果大家都對未來信心不足的話，大家都不買，房價自然很難上升。