最近美股不停在調整，好像玩過山車一樣，很多時候股市調整完之後，房市也會跟著調整，分享給大家今年買房的一些方向做參考。
2022年房市大概的走勢
去年我曾經說過一個現象，就是當房價被拉高的時候，因為租金短期也很難跟上，所以這個時候，買房的投資回報率，會大大降低，市場上的投資者在這個時候也會比較保守，因此導致房價急速上漲後，會有一段時間成交量會被壓低下來，再加上最近因為國際之間的一些事情影響，導致任何一些訊息由會被放大，今年除了加息這個消息以外，其實也有幾個大家要注意的地方：
通脹問題、國際油價大漲加息、美國停止QE、俄羅斯軍事問題、各國疫情加劇的問題、政府打炒房的政策等問題，都需要我們關注的。
先講講最近俄羅斯的軍事行動如箭在弦，俄羅斯在烏克蘭的邊境調配大量的軍隊，那為何俄羅斯要突然這麼做呢？其實俄羅斯重點是想阻止烏克蘭加入北約，因為當烏克蘭成為北約成員國之後，一旦被攻擊的話，這個時候就會啟動北約會規的第五條，其他北約成員國就要在這個時候加入戰團。
另外一個值得大家關注的問題，就是美國通脹率，已經去到7%，要壓抑通脹通常也是加息來處理的，目前的利率是0-0.25%，但是加息後，將有機會升到1.25%，到2%的區間內，但是在加息之後市場的資金會收緊，FED也曾經提到過，今年有機會升息7次。
加息到底有什麼影響
加息就是向銀行借的錢的成本會提高，因為你要多付一些利息給銀行，這樣也會影響到，持有房屋的成本，或者是企業融資的成本，例如現在房貸利率1.31%，但如果利息跟隨美國加7次，每次加0.25%，這樣房貸利率，會去到3.06%，假設你房貸金額是1,000萬，分30年還款，原本每個月你要還款33,607塊，但是加息後，你每個月還款金額是42,484塊，這個時候你每個月的還款，也要多了8000多塊，當然這只是假設，大部分人認為市場上，應該今年會加息3次，但無論是加多少次利息，每加一次利息也會造成供款的增加，所以很多人說加息之後房價也會下跌，為什麼我們都要那麼注意美國市場加息或者降息的通脹等問題，其實因為美元是很多商品的結算貨幣，所以美聯儲一舉一動都會影響全球的市場，但其實房價真的要下跌的話，會有幾個重要的過程在調整的。
初期加息
因為房價大漲，所以政府會推出一些政策來打壓房市，再加上通脹的問題，所以這個時候會加息，在這個時候首先會影響到房市的成交量，這時候的成交量會慢慢萎縮，但房價不會在這個時候因其而下跌，因為房產持有者，不會隨便賤賣自己的資產，因為在這個時候資金壓力其實沒有那麼大，剛開始的加息，只會對一部分人，有一點點資金上的壓力，但這種壓力算是很輕微的，但是過了一段時間市場還是依然冷淡的話，持有房屋量比較多的投資客，開始有一點壓力，他們開始為降價出售自己手上的房屋，一些能力比較差的建築商，或者是一些地段沒有那麼好的區域，也會慢慢以貼近市場的價格，亦或是低於市場價出售手上的房屋，在這個時候偶然會出現一些低於市價賣房的新聞，這時一些建案開價會慢慢沒有那麼進取，但房價還是在高位之後。
未來到房市調整的第二期
由於很多建案賣不掉，建商資金壓力越來越越大，加息與其他利空消息影響之下，成交量也大幅下跌，這個時候會有一些，之前房事興旺，賺到錢的人，或者是一些等待時機的買盤出來，於建商或者是中古屋持有者大幅殺價，在這個時候一部分建案，或者是一些中古物，可以低於市價出售，但大部分房屋還是不願意低價出售的，這在這個時候法拍屋會慢慢增加。
最後才是進入第三期崩盤期
在這個時候很多經濟數據極差，有可能是通脹率繼續大幅攀升，或者是其他經濟因素所造成的，在上個星期世紀70年代，美國通脹率，曾經一度攀升到21%，利率曾經上漲到20%，當時因為通脹嚴重，所以大幅加息，導緻美國當年，進入10年的衰退期，在這接之前大量建商，或者是中古屋會破底價出售房屋，這個時候還有少數，有資金的買家進場買入資產，但是大部分人已經沒有能力夠購買了，這個時候很多企業倒閉，失業率大幅上升，這個時候成交量會來到最低的冰點。
市場正式步入衰退期
當然房市下跌還有很多種不同的狀況，但是這個是比較貼近，因為加息而下跌的狀況，最後來到今年房市的觀望，市場資金被抽走之後，很多大企業業績會慢慢下滑，以Facebook為例，他們的業績強差人意，Facebook在公佈業績之後，股價重挫26%，NETFLIX的情況也差不多，AMAZON在發布穩健的財報之後，股價大漲13.5%，但今年依然是下跌了7%，微軟跌了10%，待斯拉曾經跌近15%，在市場整體資金緊縮下，慢慢成交量也會收縮，但如果今年加息真的去到7次，利率也其實去到三%，左右而已，這還是一個很低利率的水平。
美國目前的負債率，已經去到歷史高位30萬億了，美國很難像當年那樣一直超大幅的加息，因為疫情讓各國的負債率也不斷提高，所以美國大幅加息的機率也不會太高，因為你也不會在自己欠人家很多錢的時候，你跟對方說我給你更多的利息，我想還你更多的錢。
所以今年的成交量，跟去年比的話會降低很多，但是市場的資金依然充裕，台灣目前的經濟數據也是很好，這在疫情影響下，建築工人依然是缺工，加上圖低成本依然是很高，所以今年要建築商低價賣房的機會率，其實比較低的極其量，他們只會開價比較合理，實力比較弱的，投資客就會因為預售屋有機會，不能轉售的關係，然後為開始以市價來放售，但是自住的屋主很難，因為房市調整，或者是市場動盪，而賠售自己的房屋，除非受到失業的影響，不然自租的房屋是不會賠售的，因為房子走到法拍的那一步，就代表之後很難跟銀行貸款買房了，其他用來投資的房屋能出租就會出租，他們很少願意為賠售的。
新建案也一樣，之前建商在高位賣房的時候，已經回籠很多資金，所以今年資金壓力也不會太大，當然高槓桿率的建築商例外，所以真正有機會房市，下調極其量也是在2023年，所以很多房屋專家會預測，今年房市是價穩量縮，就是這些原因所造成的，最重要影響房市的，也是要看經濟的數據，跟就業率失業率的因素，但是2022年有機會，是一個比較動盪的一年，大家應該隨時注意上述所說的情況會不會發生，來協助你資產配置的決定。