加息房價 最近美國加息幾次後，CPI物價指數不跌反升到達8.6％，創下40年來新高，代表物價還在不停的漲，美聯儲瘋狂加息，三碼來應對，創下28年來加息最大的幅度，希望透過加息把物價壓下來，導致股市跟資產市場大跌，從高位美股已經跌超過20%，台股也從高位跌了16%，比特幣也跌到2萬美金以下，加息的幅度跟速度對房市影響很大，這次真的加息力道那麼猛，房價又會受到多少影響呢？
美國房市大部分地區房價都發生了變化，房市也開始下跌，而台灣物價還是漲了不少，油價從低點漲了一倍，在升息影響投資市場下，房市的交易量也有減少的狀況，目前房市有兩種預測：一是房價為大跌，另一種則是認為房價只是微微的調整，但無論是哪一方都不會覺得明年或後年的房價是看好的，大部分都仍是看淡的。
很多人說這一次發生的金融事件將會類似1970年，美國那一次的停滯是通脹，在當年，美國糧食供應短缺，導緻美國糧價快速上漲，加上中東戰爭爆發，導致石油危機，在1979年至1980年，美國能源CPI分別上漲25.1%跟30.9%，在那個年代CPI上漲，創下13.5%的歷史新高，當年美國加息最高加到20%，如果你存100塊在銀行，一年後你就有20塊的利息了，現在聽起來是非常高的利息，所以當年的這張讓美國的經濟嚴重衰退。
什麼是滯賬？
簡單來說經濟不是很好或者是很差，但物價漲太快，你手上的錢能買的東西越來越少，這次有機會造成滯脹的原因是因為疫情，各國印錢導致物價狂飆，但有一部分的經濟還沒完全回復，美國加息縮表來應對通脹的問題，將直接導致市場資金減少，錢變少了，希望物價能壓下來，這次加息會不會像1970年代加到都那麼高？房子會不會爆跌？我們是不是應該馬上把房子賣掉？
可以參考一個叫美林投資時鐘，在1個經濟總體裡面不同時段，我們應該持有什麼樣的資產，從投資時鐘就可以得到一些答案，美林投資時鐘是將經濟循環分成4個階段，就是經濟復甦衰退過了，最後到滯賬，簡單來說就是將經濟分成春夏秋冬。
春天是經濟復甦期，經濟剛剛從最壞的時候轉好，各行各業業績有回暖，也逐漸帶動工資成長，這個時候民眾的消費意願也提高了，這是一個市場最好的時候。
夏天的時候經濟過熱，經濟持續增長，物價漲幅也越來越大，這個時候經濟過度繁榮，也會讓通貨膨脹增加，造成企業營運成本大大提升，所有資產都會大漲就好，像前陣子的比特幣、NFT，手錶、二手車、房市，這個時候央行也會開始加息，壓抑通脹。
秋天就是滯賬期過熱的經濟開始放緩，由於經濟過熱的時候各類市場大漲，這個時候物價也開始回落，但是回落的速度沒有那麼快，甚至有可能是繼續上漲。
冬天就是經濟的衰退期，即將其讓經濟低迷持續，多數的產業業績慢慢下滑，公司和員工的購買力也在下降，市場上的消費也少了，物價自然下來，這就是衰退期。
目前美國經濟比較不樂觀，美國最新的GDP出現下跌，最近美國出現GDP下跌的時候，都是美國股市出現大跌的時候，如果一個國家有兩個季度的GDP，在下跌的話，很多基金是不能投資到那一個國家的，這樣會造成美國投資市場資金被大量抽走，如果真的出現兩季度下跌的話，資產市場將會更動盪，很多人在房市漲太快的時候，房貸也會貸不到的。
如果升息的話，升息對投資市場也會有影響，利息漲不用買房，你就有2~3％的回報，相對不停每天在跌的股市，你可能會選擇把資金轉到比較安全的資產，而且如果升息1%，每個月還款不變，房貸可貸金額就少了9~12％，導致買房的負擔金額又再增加，這個時候會導致更多人更難買到房子，但我覺得這次房子會很大機會出現調整，大跌的機會會比較難，為什麼呢？
以1997年金融風暴和2008年金融危機為例，那時候房價大跌都是因為銀行借貸過度，給沒有能力買房的人所造成的，導致金融市場出現一些問題的時候，很多人都會斷供，可是現在銀行貸款已經比較謹慎了，所以當金融市場出現一些危機的時候，馬上斷供的機會率也會降低，而且這次要加到那種很高的程度，也會比較困難；美國目前的負債率是30億，如果加息一碼等於一年要多還3,000億，利率價太高的話，第一個受不了的就是美國，所以可以看到為何利率一直在下降的，加息到某一個程度很大，機會也會慢慢調下來，但是大家還是要注意下一季的GDP，這次是因為貨幣濫發太嚴重，造成很多人手上多了政府派出來的錢，就是因為大量的錢去買有限的資產或是商品，造成物價被推高，就好像之前的勞力士暴漲了，二手車也會漲，房價也狂漲，這些奇怪的現象，這些現象就是因為錢印太多，重點其實不是東西變貴，是錢變得不值錢。
這兩年各國都在不停印鈔票，民眾不用工作就有錢的時候也造成很多國家缺工人的問題，導致原材料的成本走高，成本增加導致要建商大幅降價求售是比較困難的，很多人本來預計在這幾年買房的計劃也提早上車，所以真的有居住需求的人都已經買很多房了。
房地產市場不像股票、比特幣、期貨、黃金、房地產的變現能力是眾多投資物裡面最差的，房地產是一個長遠的投資，如果你真的要買房，從考慮到你真正買得到大概需要一、兩年的時間，當你真的要賣房的時候，可能也需要一年的時間去處理這間房子，而且中間也需要付出很多的稅費或是仲介的費用，這種長時間的交易狀況，也導致房價不會很突然的波動很大，而且最重要銀行是房地產的大莊家，大部分的錢都是來自銀行那邊的，銀行跟政府也不願意看到房市大跌。
其實房地產是一個非常長遠的投資，長線的投資中間一定會出現一些調整，資產是用10年到30年來評估的，真正優質的好房產是應該長期持有而不是短期常常買賣，所以為什麼很多人最大一筆投資賺到的錢都是從房地產來的，不像股票、比特幣那樣上下落差那麼大、流動性那麼高的投資物。
很多人是不懂投資的，只是因為買房、賣房這個過程很麻煩，導致很多人把資產長期持有，造成很多人在房地產市場能賺到最多的資金，其實市場行情好的時候，所有建商賣房也不會願意降價，出售自己的房產，當如果市場反轉的時候就不一樣了，Franky也曾經遇過在房市很差的時候，有經驗的買方在這個時候入市，這個時候可以議價的空間是非常大的，很多賣方也願意貼近市價的價錢來出售他們的房子，所以如果現在真的有資金要有買房需求的話，可以多在市場上多看一些物件，等到市場真正來了一個大調整的時候再考慮進場，建議大家還是多注意市場行情，來評估你的買房時間喔